Nová pravidla DPH u nemovitostí od července 2025: Co se mění a jak se připravit
1. 7. 2025
Od 1. července 2025 vstupuje v platnost novela zákona o DPH, která přináší zásadní změny pro trh s nemovitostmi. Nová pravidla se dotknou nejen developerů, investorů a realitních makléřů, ale také běžných prodávajících nebo kupujících.
Nová pravidla ovlivní například to, kdy je možné prodat nemovitost bez DPH, jaké podmínky platí pro rekonstrukce nebo jak se bude určovat, zda je pozemek považován za stavební. V následujícím článku najdete přehled těch nejdůležitějších změn a praktické dopady do každodenní praxe.
Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH
Jednou z nejzásadnějších změn je zkrácení časového testu pro osvobození od DPH při prodeji nové nemovitosti. Zatímco dosud platilo, že prodej stavby (například domu nebo bytu) byl od DPH osvobozen až po uplynutí 5 let od její kolaudace nebo od podstatné rekonstrukce, nově bude tato lhůta výrazně kratší – pouze 23 měsíců.
Co to znamená v praxi?
Pokud prodáváte dům, který byl zkolaudován před méně než dvěma lety, bude se na jeho prodej vztahovat DPH ve výši 21 %. Osvobození lze využít až poté, co uplyne zmíněných 23 měsíců.
Rekonstrukce jako nová výstavba
Novela nově zavádí přesnější pravidla pro to, kdy se i starší nemovitost může považovat za novou. Pokud dojde k rozsáhlé rekonstrukci a náklady na opravy přesáhnou 30 % budoucí prodejní ceny, bude se na nemovitost opět vztahovat dvouletý časový test.
Co to znamená v praxi?
Pokud provedete rekonstrukci za 1,5 milionu korun a plánujete prodat nemovitost za 4 miliony, přesáhli jste hranici 30 % a nemovitost je považována za „novou“. Dvouletá lhůta pro osvobození od DPH poté běží znovu – od dokončení rekonstrukce.
Přesnější definice stavebního pozemku
Výrazně zpřesněna je také definice stavebního pozemku. Nově bude za stavební pozemek považován takový, na kterém lze podle územního plánu, rozhodnutí stavebního úřadu nebo vymezení zastavěného území umístit stavbu. Není tedy nutné prokazovat konkrétní stavební záměr – rozhodující bude jeho „zastavitelnost“.
DPH se nově bude vztahovat na každý pozemek, u kterého je zřejmé, že je určen k výstavbě – a to nejen na základě územního plánu, ale i podle reálné připravenosti k výstavbě.
Zdaněné tak mohou být pozemky:
- zasíťované nebo napojené na inženýrské sítě,
- s vydaným územním rozhodnutím nebo stavebním povolením,
- evidované jako stavební v územní dokumentaci.
Důležitost údajů v RÚIAN a katastru
Správnost údajů o nemovitosti se nově stává klíčovou nejen pro právní jistotu, ale také pro správné daňové posouzení. Pokud je váš dům v katastru veden jako rekreační objekt, i když ve skutečnosti slouží k trvalému bydlení, může to mít vliv na to, zda bude jeho prodej zdaněn.
Nově se bude stavba posuzovat podle údajů v registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) a katastru nemovitostí, nikoliv pouze dle stavebního zákona, jako tomu bylo dosud.
Před prodejem je tedy důležité ověřit, co je o nemovitosti uvedeno v katastru nemovitostí i v registru RÚIAN. Případné nesrovnalosti je třeba včas opravit.
Praktické dopady a doporučení
Změny, které novela přináší, budou mít dopad na každodenní rozhodování jak prodávajících, tak realitních makléřů:
- Prodávající si budou muset pečlivě hlídat lhůty a rozsah rekonstrukcí.
- Kupující by si měli ověřovat, zda je cena nemovitosti uváděná s DPH, nebo bez.
- Makléři by měli klientům pomoci zorientovat se v nové situaci a správně vyhodnotit, kdy a za jakých podmínek se prodej vyplatí.
Náš realitní tým má všechny novinky pečlivě nastudované. Pokud si nejste jistí, jak se nové podmínky DPH dotknou právě Vaší nemovitosti nebo chystaného prodeje, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám vše srozumitelně vysvětlíme a pomůžeme najít to nejlepší řešení.
Jsme tu pro Vás.
